Ordinanza del DEFR sulle cooperative di costruzione di alloggi per il personale della Confederazione

¹ La presente ordinanza disciplina la gestione del mutuo concesso alle cooperative di costruzione di alloggi per il personale della Confederazione (cooperative). Essa intende garantire che i mezzi forniti alle cooperative dalla Confederazione o dalla Cassa pensioni della Confederazione (PUBLICA), siano impiegati conformemente alle disposizioni e che la gestione delle cooperative avvenga secondo principi uni­tari. Essa garantisce in particolare la disponibilità di abitazioni a prezzi ragionevoli e, nei limiti del possibile, la loro locazione innanzitutto alle persone di cui all’arti­colo 4.

² Nel quadro delle disposizioni giuridiche le cooperative beneficiano di una gestione cooperativa autonoma.

La presente ordinanza si applica alle cooperative che:

a.

hanno ottenuto mutui in virtù del decreto federale del 7 ottobre 1947³ inteso a promuovere la costruzione di alloggi per il personale della Confederazione o che hanno un contratto di diritto di superficie con la Confederazione; oppure

b.

hanno ottenuto mutui concessi dalla PUBLICA.

¹ L’Ufficio federale delle abitazioni (Ufficio federale) è competente per la gestione dei mutui accordati alle cooperative conformemente all’articolo 2 e per l’ammi­nistrazione degli affari correnti con le cooperative.

² L’Ufficio federale delle costruzioni e della logistica (UFCL) è competente per la gestione dei diritti di superficie, in particolare l’incasso dei canoni del diritto di superficie, l’adeguamento dei canoni del diritto di superficie, la sorveglianza della scadenza dei contratti di superficie, l’esercizio della riversione pattuita per contratto nonché l’autorizzazione delle modifiche allo statuto giuridico dei terreni in diritto di superficie.

Le abitazioni vanno locate in primo luogo a:

a.

dipendenti dell’Amministrazione federale generale, della Swisscom, de La Posta, delle FFS e della RUAG,

b.

dipendenti di organizzazioni affiliate alla cassa pensioni PUBLICA;

c.

persone che, prima del pensionamento, erano impiegate presso l’Am­ministrazione federale generale o presso aziende e organizzazioni di cui alle lettere a e b.

Gli statuti delle cooperative devono prevedere che i dividendi siano limitati conformemente all’articolo 6 capoverso 1 lettera a della legge federale del 27 giugno 1973⁴ sulle tasse di bollo.

¹ Le cooperative possono esigere dei mutui dai locatari.

² Gli statuti delle cooperative devono prevedere l’importo massimo dei mutui.

Le cooperative devono prevedere che, in caso di uscita dalla cooperativa, i fondi della previdenza professionale che i locatari hanno versato alla cooperativa, vengano trasferiti ad un’altra cooperativa o ad un altro organismo di costruzione di cui l’assicurato stesso usa un’abitazione oppure a un istituto di previdenza professionale.

¹ Di norma le cooperative locano le proprie abitazioni ad una pigione commisurata ai costi sostenuti.

² I costi sostenuti computabili sono in particolare:

a.

gli interessi sul capitale investito proprio e mutuato;

b.

il canone del diritto di superficie;

c.

gli ammortamenti;

d.

le spese di manutenzione e i contributi al fondo di rinnovamento;

e.

le spese di gestione;

f.

il supplemento rischio;

g.

gli oneri e le imposte legati all’oggetto.

³ Per le persone di cui all’articolo 4 il tasso d’interesse sul capitale concesso dalla Confederazione si basa sul contratto di mutuo della Confederazione con la cooperativa. Per le altre persone, il tasso d’interesse massimo può essere calcolato secondo l’articolo 11 capoverso 1.

⁴ Il tasso d’interesse sul capitale proprio investito dalla cooperativa non deve superare il tasso d’interesse usuale delle ipoteche di primo grado.

⁵ Per i costi secondo il capoverso 2 lettere d–g può essere calcolato un importo forfetario.

⁶ Le cooperative provvedono affinché i mezzi destinati alla manutenzione e al rinnovo siano utilizzati conformemente a quanto previsto e ne informano l’Ufficio fede­rale.

⁷ Le cooperative possono fissare riduzioni e supplementi giustificati dalle qualità particolari delle abitazioni.

¹ L’Ufficio federale è competente nei casi di contestazione delle pigioni. Esso cerca di indurre le parti a un accordo. Se le parti non si accordano, l’Ufficio federale emana una decisione formale.

² La procedura davanti all’Ufficio federale è gratuita; in caso di procedura intentata sconsideratamente, le spese procedurali possono essere totalmente o parzialmente a carico della parte temeraria.

³ Le decisioni dell’Ufficio federale sono impugnabili dinanzi al Tribunale amministrativo federale.⁵

⁴ Per la verifica delle spese accessorie sono competenti le autorità di conciliazione secondo il Codice delle obbligazioni⁶ (CO).

⁵ Le cooperative informano in forma adeguata i locatari in merito a queste competenze.

¹ Nel caso di rinnovi che implicano un adeguamento delle pigioni, le cooperative forniscono all’Ufficio federale informazioni sul progetto e sui costi probabili.

² A conclusione dei lavori di rinnovo, le cooperative informano l’Ufficio federale in merito ai costi sostenuti e alle nuove pigioni.

¹ Il tasso d’interesse massimo per i mutui concessi a una cooperativa dalla PUBLICA corrisponde al tasso più basso della fascia di tassi applicati dalla Banca cantonale bernese alle ipoteche di primo grado a tasso variabile, aumentato di 0,25 punti percentuali.

² Il tasso d’interesse massimo per i mutui della Confederazione secondo il para­grafo 1, è diminuito al massimo di un punto percentuale. Nel caso di importanti cambiamenti della situazione economica, l’Ufficio federale può adeguare la ridu­zione.

³ Se per i mutui della Confederazione esistenti al momento dell’entrata in vigore della presente ordinanza vige una riduzione d’interesse superiore, il tasso è aumen­tato dello 0,5 per cento ogni anno, a partire dal 2005, fino a raggiungere il saggio di cui al capoverso 2.

⁴ I mutui ipotecari vanno ammortizzati in misura adeguata.

⁵ Gli interessi e gli ammortamenti vanno corrisposti semestralmente alla data di scadenza degli interessi.

Le date di scadenza degli interessi valgono come scadenze di pagamento in generale. In caso di ritardo nei pagamenti, alla cooperativa debitrice può essere addebitato sugli interessi e sui versamenti di capitale scaduti un tasso di mora superiore di un punto percentuale al tasso d’interesse massimo secondo l’articolo 11 capoverso 1 a decorrere dalla data di scadenza.

I pagamenti correnti per gli interessi e gli ammortamenti sono effettuati mediante conto corrente postale.

¹ Le cooperative presentano una relazione sulla gestione conformemente ai principi di cui agli articoli 662–670 CO⁷, composta dal conto annuale (conto economico, bilancio e allegato) e da un rapporto annuale.

² La struttura del conto annuale deve rispettare, in linea di principio, le raccomandazioni del piano contabile tipo elaborato dall’Ufficio federale all’attenzione delle organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni.

¹ Le cooperative sono tenute a partecipare alle inchieste condotte ogni anno dall’Ufficio federale, a compilare a tale scopo l’apposito questionario dell’Ufficio e a inoltrarlo insieme alla relazione sulla gestione e al rapporto di revisione.

² Le cooperative forniscono all’Ufficio federale tutte le informazioni riguardanti i mutui concessi o i terreni messi a disposizione in diritto di superficie e, su domanda, mettono a disposizione del medesimo la documentazione pertinente.

¹ Le indennità a favore degli organi delle cooperative sono calcolate in funzione dei compiti e dell’onere di lavoro e non possono superare gli importi usuali.

² L’attribuzione di quote di utili è esclusa.

³ L’importo totale delle indennità deve rimanere entro limiti ragionevoli e figurare nella contabilità.

¹ L’obbligo di revisione è disciplinato dal CO⁹.

² L’Ufficio federale esige una revisione limitata di cooperative che nell’ambito dell’articolo 727a CO hanno rinunciato a una revisione. La revisione deve essere effettuata da una persona indipendente munita di un’abilitazione dell’Autorità federale di sorveglianza dei revisori.

³ Se una cooperativa secondo il capoverso 2 dispone al massimo di 30 abitazioni che beneficiano dell’aiuto della Confederazione, l’Ufficio federale può autorizzare un controllo sommario del conto annuale conformemente alle disposizioni dell’Ufficio stesso, se la persona esaminante è in possesso delle conoscenze necessarie.

Per garantire il mantenimento della destinazione, il divieto di cambiamento della destinazione e la restrizione del diritto di alienazione sono menzionati a registro fondiario quali restrizioni di diritto pubblico della proprietà per gli immobili e le abitazioni sussidiate, conformemente all’articolo 60 capoverso 2 OPrA.

¹ Il trapasso di proprietà di un immobile o di parti di un immobile deve essere autorizzato dall’Ufficio federale.

² Per i terreni in diritto di superficie, l’Ufficio federale domanda l’autorizzazione all’UFCL.

³ L’autorizzazione è accordata in presenza di motivi importanti.

⁴ Di norma deve essere pattuito un prezzo corrispondente al prezzo di mercato.

⁵ Le autorità che accordano l’autorizzazione si accertano che le condizioni giuridiche, statutarie e contrattuali siano rispettate.

⁶ Sono equiparate al trapasso di proprietà modifiche importanti allo stato dell’im­mobile, segnatamente la parcellizzazione e la suddivisione in proprietà per piani.

¹ In caso di liquidazione della cooperativa, il ricavo della liquidazione deve essere destinato alla Confederazione per scopi di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni.

² In caso di vendita di abitazioni, il guadagno risultante deve essere destinato alla Confederazione.

³ Il guadagno risultante non deve essere rimborsato se la cooperativa dimostra di utilizzarlo per finanziare lavori intesi a preservare in buono stato altre abitazioni oggetto dell’aiuto federale, per alimentare il fondo di rinnovamento per queste abitazioni o per la realizzazione di nuove abitazioni a prezzi moderati.

Dopo la scadenza del contratto di mutuo o dopo il rimborso anticipato dei mutui concessi dalla Confederazione o dalla PUBLICA, rimane in vigore l’annotazione di cui all’articolo 18 e si continuano ad applicare gli articoli 19 e 20.

¹ Di norma, le cooperative possono effettuare fusioni solo con altre organizzazioni di utilità pubblica attive nella costruzione di abitazioni.

² La fusione deve essere preliminarmente autorizzata dall’Ufficio federale. Per i terreni in diritto di superficie l’Ufficio federale chiede anche l’autorizzazione dell’UFCL.

³ Se a seguito della fusione la cooperativa cessa di esistere, il contratto di fusione deve prevedere che le disposizioni della presente ordinanza si applichino anche alla nuova società.

Le cooperative devono inviare le modifiche degli statuti all’Ufficio federale per approvazione. Dopo la modifica, un esemplare dei nuovi statuti deve essere inoltrato all’Ufficio federale.

Le direttive del 7 settembre 1977 del Dipartimento federale delle finanze e delle dogane per la costruzione di alloggi su base cooperativistica a favore del personale federale¹⁰, nonché le pertinenti disposizioni esecutive del 1° novembre 1985 sono abrogate.

¹ Una relazione sulla gestione conformemente ai principi dell’articolo 14 dovrà essere presentata la prima volta per l’esercizio 2005.

² Le cooperative devono adeguare i loro statuti entro il 31 dicembre 2005.

³ Le riduzioni dell’interesse per i mutui correnti accordati alle cooperative con i fondi della PUBLICA si applicano fino al 31 dicembre 2004. In seguito si applicherà il tasso d’interesse conformemente all’articolo 11 capoverso 1 della presente ordinanza.

La presente ordinanza entra in vigore il 1° giugno 2004.